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刚性需求与投资性需求合力推升房价

2019/05/17 来源:长宁信息港

导读

刚性需求与投资性需求合力推升房价随着房地产市场去库存接近尾声,新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大,导致短期内供求关系逆转,开发商获

刚性需求与投资性需求合力推升房价

随着房地产市场去库存接近尾声,新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大,导致短期内供求关系逆转,开发商获得更大的定价空间,房价出现相对较为理性的上涨;另外,流动性的“泛滥”导致通胀预期日益强烈,在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下,将释放出更多的投资性需求,从而进一步推升房价。

房价开始呈现上涨趋势

由于受端午小长假房管局交易备案滞后等因素影响,上周重点城市的成交总体有所回落。在联合证券11个重点监测城市中,楼市成交面积环比上升的只有三个,分别为成都、杭州、深圳,其中环比增幅的为成都,达到24.30%。但是房价环比上升的城市达到四个,分别是上海、重庆、武汉和苏州。从月度数据来看,重点城市房价已开始呈现上涨趋势,其中北京的房价已接近历史高位。

潜在需求量巨大

申银万国分析师江征雁、殷姿认为,需求的相对刚性和累积需求的释放将导致主要城市09年房地产成交量大幅超越市场预期。房地产的需求实质是相对刚性的,在不受到太大的外力冲击下,每年房地产需求量能保持在一个比较稳定或者稳步上升的水平,这从日本、韩国等城市化率较高的国家,以及我国北京、上海等城市化率较高的城市都已得到了验证。尽管需求相对刚性,但一些外部因素的出现,可能导致实际成交量偏离均衡状态。08年由于悲观的经济和收入预期,购买力被过度透支等多种因素导致成交量出现异常的萎缩。由此在09年,当所有的负面因素消除和淡化,叠加的消费需求将使得09年的潜在需求异常大。根据分析师初步的测算,北京、上海等城市理论上潜在的需求至少是08年成交量的1.5倍。

从供给方面看,08年开发商过度收缩开工和09年上半年相对谨慎的策略,将导致09年下半年新增供给下滑。统计数字显示,09年新开工增速为3%,而从09年下半年实际调研情况判断,开发商收缩开工幅度大于统计数据,这就意味着09年全年新增供给应该小于08年。而具体到四个一线城市,其08年新开工的萎缩幅度更为明显,基本都是近几年的点。分析师认为,短期供需矛盾突出,价格上涨将是必然。

联合证券分析师鱼晋华、胡栋亮表示,今年以来,房地产市场去库存接近尾声,但新增供给由于建筑周期的影响无法有效放大,导致供求关系由供大于求逆转为供小于求,从而使各重点城市的一手楼市由买方市场变为卖方市场,开发商获得更大的定价空间,房价出现相对较为理性的上涨。

通胀预期带来投资性需求

从去年下半年开始,全球掀起降息浪潮,各国都为增加流动性大幅下调利率。中国一季度新增信贷量为4.58万亿元,已达今年新增信贷5万亿目标的九成以上。分析人士指出,全球都在大肆释放流动性,新一轮的通胀正在逼近。

鱼晋华、胡栋亮表示,由于供需矛盾所带来的房价上涨将持续半年左右的时间,即将由今年二季度延续到三季度。这是因为新增供给通常需要半年左右的新开工时间才可形成。而随着房价的持续上涨,对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制。但通胀预期的形成,在宽信贷和低利率仍将维持的环境下,将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放,将对冲刚性需求的下降,从而使楼市的交易量不至于因房价的上涨而出现大的回落。分析师预测这一阶段将由今年的三季度开始到四季度。

毛利修复提升企业盈利

随着09年销售均价的逐步回升,将带动企业毛利的修复,对净利润的增长影响较为显着,能够提升ROE水平,带动估值的进一步上调。申银万国分析师推荐两类公司:房价上涨对企业业绩敏感度更高的公司,如金地集团、万科A;土地储备丰富,且存在潜在获取便宜土地的可能,房价上涨对其重估值提升明显,且未来ROE保持在相对较高水平的公司,如冠城大通、华侨城A、深长城、泛海建设等。

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